易居院重磅成果：2022-2023年度全国房地产市场研究报告

2022-2023年度全国房地产市场研究报告

本报告是易居院一年更新一次的重磅房地产市场研究成果，主要着眼于分析与预判全国房地产市场运行，兼顾研究宏观经济、经济政策、房地产政策等影响市场变化的外部环境。分为上下两篇，上篇回顾2022年，下篇展望2023年。

回顾2022年，政策暖风持续加量，而房地产市场持续冰冷。从政策面来看，经济政策不断宽松，努力实现经济稳大盘；房地产支持性政策不断加码，保交楼、保刚需、保房企（优质型）成为主旋律，尤其是个人首套房贷利率明显下调、政策性银行借款纾困停工项目、金融十六条强力支持房企融资等成为亮点；同时各地纷纷放松调控，限购限价限贷限售等出现实质性放松。从市场来看，从年初至年末，持续降温，低迷程度与时长皆创本世纪以来之最；其中，部分时段受疫情干扰，比如4月、5月、11月、12月部分地区疫情严重，楼市成交雪上加霜。另外，2022年美联储猛烈加息也对中国房地产市场与上市房企构成利空影响，而房企的持续爆雷也抑制了楼市。

展望2023年，全球经济增长放缓，其中部分地区出现衰退；与此同时经济政策也将由紧转松，尤其是美国将由加息转为降息。疫情管控放开后，我国经济增速将有所回升；同时货币政策受美联储的制约减少，放松空间增大。房地产政策将继续宽松化，保交楼工作持续；对于自住性购房需求的支持力度将进一步加大，新增信贷与税收措施；房企融资友好政策的覆盖面扩大，部分爆雷民企也将有所受益；部分地区仍将通过收购存量新房项目去库存；二三线城市限购限贷有望全面取消，限价限售进一步放松，一线城市的限购限贷局部放松。政策面持续放松所积累的能量将逐渐释放，全国房地产市场有望探明底部，而少数强势的一二线城市，房地产市场将出现复苏。

以下内容为本报告中的节选

回顾2022年全国房地产市场

一、房地产市场成交

（一）全国商品房成交面积：同比大降二成

2022年1-11月份，全国商品房销售面积仅121250万平方米，较去年同期下滑23.3%，增速创本世纪以来最低值。虽然各地稳楼市政策频出，但从需求端看，房地产市场依然处于低谷，还需较长的调整时间。

回顾历史，2001年至2009年期间，属于商品房销售高增长时期，特别是2005年和2009年，同比增速高达40%以上。仅2008年在全球金融危机的影响下，同比大幅下跌18%。2010年以来，增速下了一个台阶，多数年份低于10%。其中，2014年，市场降温，是20年来第二个下跌的年份。2016年，随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松，增速高达23%，创2010年以来新高。2017年，由于调控不断升级，信贷政策趋紧，增速明显回落。2018年，调控政策和信贷政策继续趋紧，增速进一步回落至1.3%。2019年上半年部分一二线城市出现小阳春，但7.30政治局会议后市场有所转冷，同比微降0.1%。2020年疫情后货币与楼市政策皆有所放松，推动销售增长2.6%。2021年调控加码，上半年暖、下半年凉，商品房销售量小幅增长1.9%。

（二）城市分类：各能级城市和各地区同比下降显著

为了分析各类城市的成交状况，我们通过国家统计局和各地统计局公布的商品房销售数据，将全国城市进行分类[1]，其中一线城市4个，二线城市31个，其余均为三四线城市（具体城市见备注）。回顾各类城市近十多年走势。

一线城市。2010年，在“限购、限贷”等政策下，楼市开始降温。2011年政策效应继续体现，市场陷入低谷。2012年，楼市开始回暖。2013年，再度繁荣。2014年，市场降温，一线城市虽未解除限购，但限贷政策出现了松绑。2015年，深圳楼市率先复苏，随后上海成交量也开始大幅增长。2016年，一线城市成交更加火热，上海和深圳均出台了严厉的调控政策。2017年年初，房价暴涨后北京也出台了严厉的317新政，一线城市成交大跌29.2%。2018年，延续低迷态势。2019年，继连续两年成交低迷后，一线城市成交量有所回暖，全年同比增长3.6%。2020年，一线城市成交继续回暖。2021年同比增长12.5%，是三类城市中同比增速最高的。2022年1-11月，同比下降22.4%，降温显著。

二线城市。2010-2013年成交量缓慢增长，2014年市场降温，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑，继而2015年市场开始复苏。2016年，二线城市成交量大增25.6%，期间出现了厦门、合肥、南京、苏州为代表的楼市“四小龙”。2017年，随着因城施策的调控政策持续作用，市场出现降温，一方面说明楼市降温明显，另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年，部分热点二线城市销售火热，但是7.31会议以后，多数城市急速降温，销售量下降明显，全年同比微增0.2%。2019年，部分二线城市出现小阳春行情，但随着下半年政策的收紧，大部分城市市场降温，全年下降2.5%。2020年，部分东部二线城市楼市较好，但大部分北方和中西部二线城市成交冷清。2021年市场小幅复苏，同比增长7.8%。2022年1-11月成交面积同比下降34.1%，是三类城市中降幅最大的。

三四线城市。2010-2013年，成交量震荡上升。2014年，市场降温，政策松绑。2015年，楼市出现复苏。2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，其后地方纷纷出台了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了三四线城市去库存。2016和2017年，三四线城市成交量连续大幅增长。2018年上半年，三四线城市销售继续火热，但是7.31会议以后，多数城市急速降温，销售量下降明显，全年同比小增2.1%。2019年，虽然南通、临沂、洛阳等部分三四线城市成交火热，但大部分城市楼市开始降温，全年同比小增0.9%。2020年，长三角和大湾区的部分三四线城市成交较强，大部分中西部和北方三四线城市成交趋冷。2021年同比小幅下降0.6%，弱于一二线城市。2022年1-11月同比下降19.0%，降幅是三类城市中最小的，主要是2021年基期值较低。

分地区来看，2022年1-11月，各地区成交量均出现明显下滑。其中，东北地区同比降幅最大。

东部地区。2010-2012年，商品房销售面积基本保持平稳，2013年，成交量增速较快。2014年，市场降温，在限购、限贷政策放松后，2015年楼市开始复苏。2016年，在一线城市和部分热点二线城市带领下，东部地区成交面积大增31.3%。2017－2019年，此前成交火热的城市开始轮动降温，东部地区成交面积连续3年小幅下降。2020年信贷政策整体相对宽松，东部地区尤其是长三角和珠三角楼市回暖明显。2021上半年成交活跃，下半年降温。2022年1－11月同比下降22.8%。

中部地区。2010-2013年商品房销售面积逐年缓慢增长。2014年和2015年连续降温。2016年大幅增长42.3%。2017年、2018年继续小幅增长。2019年、2020年，连续两年小幅下降。2021年小幅增长。2022年1-11月同比下降19.0%，是四个地区中同比降幅相对最小的。

西部地区。2010-2015年，商品房销售面积缓慢震荡上升。2016年，增速加快，但仍低于东部和中部地区。2017-2020年，受市场降温影响，同比增速持续回落。2021年同比负增长1.7%。2022年1-11月，同比下降27.0%。

东北地区。2016和2017年，商品房销售面积小幅增长。2018-2021年，降幅持续扩大。2022年1-11月，同比下降35.9%，降幅迅速扩大，且连跌五年。

三、房地产市场供应

（一）全国房地产开发企业土地购置面积：本世纪最低值

2022年1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，同比暴降53.8%，创本世纪以来的历史最低值。

回顾历史，2009年，房企土地购置面积增速为历史较低水平。2010年，土地购置面积快速上升。2011年，创历史最高值，其后呈震荡下滑态势。2012年呈现前跌后稳，全年成交仍处于历史低位。2013年，土地市场伴随楼市回暖而火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比呈现逐步上扬态势。2014年，市场低迷，房企资金紧张，购地节奏有所放缓。2015年，楼市初步复苏，但去库存压力很大，房企预期仍偏悲观，土地购置面积及增速创近十几年来新低。2016年，市场回暖，但区域差异大，一二线楼市活跃；三四线城市仍需去库存；全年土地购置面积仍同比下跌，但跌幅明显收窄。2017年，二三四线楼市普遍火爆，去库存效果显著，开发商补库存意愿强烈，土地购置面积同比增速迅速上升。2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市房屋销售继续火热，开发商拿地热情高涨，下半年土地市场有所降温，全年土地购置面积增速略低于2017年。2019年，部分城市楼市转冷，下半年调控政策继续收紧，土地购置面积同比下降。2020年，随着疫情后货币政策的宽松和全国复工复产，土地购置面积同比降幅收窄，下半年地市降温，降幅持续小幅扩大。2021年，随着下半年全国房地产市场新一轮降温周期的开启，土地购置面积继续下降。

（二）50城土地成交建筑面积：同比大幅下降

为了全面、客观、合理地反映大中城市土地成交情况，我们通过克而瑞50城市场监测系统，选取50个典型样本城市[2]，其中一线城市4个，二线城市29个，三四线城市16个。具体城市见备注。

2022年1-11月，房地产市场仍处在筑底阶段，销售疲弱等因素导致各类房企拿地意愿极低，50城土地仅成交26091万平方米，较去年同期暴降44.2%，面积与同比增速均创下2010年以来的最低值。

回顾近几年50城土地市场表现。2011年在“限购、限贷”等政策影响下，市场降温。2012年开始回暖。2013年再度繁荣。2014年大幅下滑。2015年继续大幅下滑。2016年跌幅收窄，开始回温。2017年全国楼市火爆，土地成交大增。2018年上半年，三四线城市和部分二线城市房屋销售持续火热，开发商拿地热情高涨，下半年有所降温。2019年基本平稳。2020年房地产政策有所放松，部分热点城市地市火热，下半年政策收紧后，地市略有降温。2021年2月在22个试点城市推出两集中土拍政策，重庆、杭州、上海等部分城市第一批供地土拍火爆，但受房企融资困难和土拍规则升级影响，第二批供地市场大幅降温，第三批供地继续低迷，全年土地成交建面增速下降20.6%。

（三）全国开发企业房屋新开工面积：本世纪以来最大降幅

资金压力较大是今年房企面临的主要问题，导致房企开工积极性偏弱。2022年1-11月，全国房屋新开工面积111632万平方米，同比大降38.9%，创下自本世纪以来的最低值。

回顾历史，2001至2011年，同比增速都保持正增长，是房地产开发一路高歌猛进的节奏。2011、2012年受调控政策影响，企业观望气氛加重，新开工面积增速逐步下行，2012年首次出现同比负增长。2013年楼市回暖，房屋新开工面积增速明显回升。2014年受到行业整体下行影响，房屋新开工面积明显回落。2015年延续回落态势，同比跌幅再次扩大，去库存压力依旧较大，开发商开发节奏放缓。2016年至2019年，全国房地产市场总体繁荣，房企拿地积极，新开工面积 同比连增四年。2020年，主要由于疫情原因，房屋新开工面积同比下降。2021年由于市场降温，房企减少开工，同比下降11.4%。

（四）全国房地产开发投资：本世纪以来首现同比下降

2022年1-11月，全国房地产开发投资额为12.4万亿元，同比增速自2001年以来首次出现负值，仅-9.8%。

回顾近20年走势，2001年至2011年，全国房地产开发投资增速总体较大。2011年之后，随着宏观经济持续降速，以及房地产市场持续调控，行业总体降速，房地产开发投资增速连续下滑，跌至2012年的16.3%。2013年随着楼市的回暖，投资增速有所回升。2014年在行业持续低迷的情况下，投资增速明显回落。2015年，在楼市复苏力度较弱、库存不断积压的背景下，开发投资增速仅1%，创历史新低。2016年，一、二线市场复苏，房地产开发投资增速有所回升。2017年，随着三四线房屋销售火热，全国楼市总体仍然保持活跃，房地产开发投资增速微幅提高。2018年、2019年，由于前两年新开工面积较高，房企建安投入增长较多，房地产开发投资增速保持9%以上的较高水平。2020年受疫情影响，房地产开发投资同比增速有所回落。2021年该指标继续小幅回落。

从月度情况来看，在本轮楼市的上升周期即2016年至2019年，房地产开发投资同比增速持续震荡式上行。2020年年初受疫情影响，房地产开发投资同比增速大幅下降，随着疫情的控制和复工复产的有序推进，6月增速转正。2021年，1-2月受去年疫情同期低基数的影响，全国房地产开发投资同比大幅上升，3月开始年初累计增速持续下滑；2022年4月，投资增速由正转负，11月降至-9.8%。但需要注意的是，1-11月全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，反映出保交楼工作的成效正在显现。

四、房地产市场供求

（一）100城库存与去化周期：存销比快速拉升随后下降

本部分选取了100个典型城市的新建商品住宅市场进行样本城市的研究。从100个城市库存（包括期房和现房）走势看，2022年库存规模呈现了比较明显的波动态势，其中上半年总体以上升为主，这和房地产销售市场遇到较大的困难有关。而到了下半年则现小幅下降，一方面部分城市成交略有反弹，另一方面部分城市新房供应减少。具体数据看，截至2022年10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51974万平方米，同比增长1.8%。当前库存规模已保持连续47个月同比正增长。

而比库存数据更能反映市场压力的指标则是存销比。本报告定义：库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2022年存销比数据呈现了非常明显的拉升，总体上和2014年的压力相当，其中6月份达到了20.2个月，其后出现下行，10月为18.1个月，这意味着市场消化完这些库存需要18.1个月。说明去库存面临严峻挑战，也对房企资金状况等产生了较大影响。

城市分类方面，从100城一、二、三四线城市的分地区看，2022年10月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.0、16.9和21.2个月。三类城市的数据皆处于历史偏高位，说明市场销售压力较大。即便是对于一线城市，在2022年四季度也出现了很多新情况，包括豪宅的销售开始遇阻、一些热点楼盘也需要借渠道销售来获客，说明销售压力较大。

五、房地产市场价格

（一）全国房地产开发企业土地平均购置价格：结构性上涨

2022年1-11月，全国房地产开发企业土地购置均价为8978元/平方米，同比增长13.1%。其实，2022年地市较冷，地价上涨主要是由于结构性因素，也即一二线城市卖地占比上升，而三四线城市土地很难卖出去；另外，即便是在一二线城市，政府为了顺利卖地，也主动推出底价较高的市区优质地块。

回顾历史，2005年以来，全国开发企业购地价格总体呈上涨态势，只有2011年微跌。2009-2010年，楼市火爆，地王频现，地价涨幅很大。2013年，楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减。2016年，由于一线及部分热点城市市场火爆，地王数量史无前例之多，地价涨幅较大。2017年地价同比涨幅继续扩大。2018年和2019年，房地产调控政策偏紧，土地市场遇冷，同比涨幅连续两年处于3%左右的低位。2020年和2021年，地价涨幅较前两年显著扩大，主要受一二线城市土地市场较热影响。

（二）50城土地成交溢价率：处于历史低位

土地成交溢价率的历史数据，可以反映土地市场的冷热程度。易居50城市场监测系统显示，2022年50城土地溢价率持续低迷，全年未超过3%。11月溢价率为1.6%，接近2011年1月以来的历史最低值。民企爆雷不断，经营困难，无力拿地。很多城市的土拍靠本地国企与平台托底。

回顾历史，2011年1月开始，土地市场急速降温，溢价率进入下行通道并跌至历史低点。2012年2月土地溢价率开始反弹，涨势一直持续到2013年9月。2014年上半年，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，溢价率再次回落；下半年，各地放松限购、限贷，全国房地产市场回暖再次进入上升周期，溢价率也在2016年10月达到历史高点，全国地王频现。随后政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，溢价率也进入下行通道。2017年下半年以来，溢价率快速下滑，也与地方提高起拍价和热点城市限地价有关。2018年溢价率继续下滑。2019年上半年部分城市地市火热，溢价率有所上升，下半年持续下行。2020年二季度部分城市地市火热，溢价率有所上升，三季度高位盘整，四季度以来地市降温，溢价率小幅下降。2021年一季度，溢价率回温，4月开始，随着热点城市陆续集中土拍，溢价率持续小幅上升。下半年受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响，民企在土拍市场几乎“躺平”，溢价率明显下降。

（三）全国商品房成交均价：本世纪以来最大跌幅

2022年1-11月，全国商品房成交均价9785元/平方米，同比下跌4.3%，创下2001年以来房价最大跌幅。

回顾历史数据，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势被遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策后，均价涨幅再次受到压制；2010-2013年，房价涨幅基本稳定，保持在7%左右。2014年，楼市低迷，房价涨幅明显回落，仅略强于2008年。2015年，楼市复苏，房价涨幅回升到7%以上。2016年，楼市回暖，房价涨幅进一步回升，创近7年最高。2017年，新一轮调控之下热点城市新房定价受限，房价涨幅小幅回落至5.6%。2018年，随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，以及部分城市放松审批高端住宅预售证，房价涨幅再次扩大。2019-2020年，全国大部分城市楼市轮动降温，房价同比涨幅收窄。2021年商品房成交均价为2.8%，处于历史低位水平，原因是下半年楼市成交降温显著。

从月度走势来看，上轮上升周期，房价涨幅于2016年4月见顶，后逐步收窄，2018年涨幅有所扩大，2019年房价涨幅持续收窄。2020年初，受疫情和季节性因素影响，商品房成交均价涨幅大幅收窄，其后涨幅扩大。2021年一季度，因上一年低基数，成交均价同比大幅上涨，随着房地产市场整体降温，个别大型房企风险暴露，4月以来涨幅持续回落。2022年销售均价持续下跌，但5月以来随着房地产政策发力，房价跌幅有所收窄。

（四）70个大中城市房价：2022年震荡下跌

过去10年，70个大中城市房价环比涨幅呈现周期性变化：2012年6月房产价格环比涨幅出现上行拐点，2013年涨幅显著加大，3月阶段性见顶。随后受新“国五条”细则及各地调控新政的影响，环比涨幅逐步回落。2014年，市场逐渐降温，5月房价环比由涨转跌。2015年4月，持续下跌态势受遏制，房价出现上行拐点，其后保持较小涨幅。2016年，房价环比涨幅加速扩大，9月冲至最高值1.5%，创近10年历史最高值；9月底10月初20余城出台新政后，涨幅出现了快速的收窄。在北京、厦门、广州、杭州等热点城市的带动下，房价涨幅在2017年3月至6月出现了一波小反弹，7月以后涨幅又快速回落。2018年房地产调控和信贷政策收紧，但房价涨幅在春夏季仍出现了一波大反弹，8月涨幅见顶后快速回落。2019年上半年房地产市场“小阳春”使得房价涨幅略有扩大，下半年政策收紧后持续盘整。2020年受疫情影响，1月房价环比涨幅明显回落，随后货币和信用扩张政策推动房价加速上涨；但随着各地调控出台，环比涨幅迅速收窄。2021年一季度房价涨幅再度回升，但在调控政策持续加码的背景下，房价上涨势头于4月见顶，5月开始回落。伴随着房地产信贷环境的急剧恶化与房企暴雷事件增多，8月二手房房价自2015年4月以来首次实质性的由涨转跌。

2022年一季度房价跌幅有所收窄，4月、5月上海等多个城市受疫情影响较大，房价跌幅再次扩大。6月、7月房价跌幅再次收窄，但8月至10月总体保持震荡下行态势,11月略有收窄。

对70个城市进行一二三线城市分类，可以看出三类城市的房价环比增幅走势基本相似。其中，2015年至2016年，一线城市价格涨幅明显高于二三线，2017年至2019年又低于二三线。2022年以来，房价表现，一线强于二线，二线强于三线。

从同比涨幅看，2012年3月70个大中城市二手住宅价格同比涨幅由正转负，2012年三季度开始，房价同比涨幅不断收窄，步入上行阶段。2013年，房价呈现加速上涨态势。2014年随着市场逐渐降温，使得房价同比跌幅持续收窄。2015年下半年，房价同比跌幅持续收窄，12月份从下跌转变为上涨。2016年受房价同比涨幅持续提高，12月见到阶段性高点。2018年6月开始，同比涨幅再度持续扩大，于2019年4月见顶，随后开始快速收窄。2021年上半年房价涨幅小幅扩大；在调控全面升级的背景下，下半年房价涨幅持续回落，2022年2月由正转负，持续下行。

对70城进行一二三线分类。可以看出，三类城市房价同比涨幅走势基本相似，但一线城市房价波动最大，二线城市其次，三线城市最小。具体来看，一线城市会最早进入房价上涨周期并出现最高涨幅拐点，而二线城市其次，三线城市则最晚；三线城市会最先进入房价下跌周期，而二线城市其次，一线城市则最晚。2018年，一线城市房价同比涨幅平稳上行，二三线城市房价指数同比涨幅有所扩大，且三线城市房价指数涨幅创阶段新高。2021年三类城市房价涨幅分别于3月、6月、5月见顶，此后相继回落。其中，三线城市房价涨幅于2022年1月由涨转跌，二线城市房价3月由涨转跌，当前一线城市仍保持同比上涨。

对2022年11月70个大中城市二手住宅价格同比涨幅进行排名。排名显示，11月成都、北京、上海等经济发达的强二线城市和一线城市房价涨幅最大。排名靠后的城市房价有不同程度的下跌，多为经济发展缓慢、人口流出较多的城市，这类城市楼市降温已经2－4年了。

展望2023年全国房地产市场

三、2023年房地产市场预判

（一）市场需求

1、全国商品房销售面积预计2023年增长3%左右

2023年，全国商品房销售面积预计增长3%左右。主要原因：一是2022年销售面积大降二成，如此大的降幅史上罕见；由于基期值较低，2023年不宜下降。二是预计2023年房地产政策面加力放松，资金面也会相较宽松，在政策底见底一年多、利好因素持续积累的背景下，2023年部分地区的市场需求面将略有复苏，从而使全国销售面积企稳，且大概率微增。三是过去四年土地成交量持续下降，预计2023年部分地区新房供应量较小，这将制约新房成交量，难以明显增长。

（二）市场供应

1、全国房地产开发企业土地购置面积预计2023年增长0%左右

2023年，全国开发企业土地购置面积预计增长0%左右。主要原因：一是2022年购地面积史上罕见的剧降近五成，且连降四年，2023年继续下降空间很小。二是预计2023年优质房企融资能力不断增强，资金面、经营面将有所改善，补库存的意愿与能力有所提升，但多数民企仍将继续沉寂。三是全国新房销售基本见底，但反弹乏力，房企拿地积极性难有明显提升。四是经过2022年频繁操作后，预计2023年地方国企与平台托底拿地能力弱化。

2、全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2023年增长2%左右

2023年，全国房地产开发企业房屋新开工面积预计增长2%左右。房屋新开工面积主要受土地成交规模及开发商开工意愿两个因素影响。一方面，2019年至2022年全国开发企业土地购置面积已连降四年，新开工量滞后于购地量，2022年新开工量难以明显增长；另一方面，2023年政策面持续转暖、市场略有复苏、保交楼深度推进，房企开工意愿提升，尤其2021、2022年拿地的部分项目，滞后一两年后，将在2023年开工。

3、全国房地产开发投资预计2023年增长1%左右

2023年，全国房地产开发投资增速预计为1%左右。全国房地产开发投资主要由土地购置费（大约占三成）和建安投资（大约占六成多）两个部分组成。如上文所述，我们预计2023年全国开发企业的土地购置面积与2022年基本持平，而成交金额大概率为同比小增。另外，我们预计2023年全国房地产开发企业房屋新开工面积将会微增，但房屋施工面积继续保持负增长，所以预计建安投资金额基本平稳。

（三）市场供求

1、100城库存与去化周期：库存稳中小降，去化周期略有缩短

2023年，全国100城新建商品住宅库存规模预计稳中小降。这和房屋供应规模、房屋销售状况等有关。一方面，从房屋供应规模来看，鉴于2022年拿地数据、施工等数据很弱，2023年新房上市规模不会很大，也就使得库存规模不可能明显增长。第二、鉴于销售端市场的稳中略升的走势，这也使得库存规模在下半年有小幅下降的可能。同时，从存销比的数据来看，鉴于房屋销售数据没有明显反弹的可能，且依然处于低位，可以认为存销比数据将处于偏高位，下半年可能略有下降。

根据2022年既有月份的库存数据和存销比数据，以及考虑到2023年的住房库存和销售预测情况，我们模拟了2023年全国百城新建商品住宅库存和存销比数据的大致走势。2023年年底全国100城库存规模同比增速预计为-4%，存销比为16个月，略超合理值水平。其中存销比的最高点或在2023年二季度出现，而到了第四季度，受交易市场数据的小幅回暖，存销比数据有改善的可能。总体上，2023年销售端依然面临不确定性，各地依然要把销售数据的提振、积极促进房企去库存等作为重要的工作去抓。

（四）市场价格

1、全国商品房成交均价预计2023年上涨2%左右

2023年，全国商品房成交均价将会由跌转涨，预计全年涨幅为2%左右。主要原因：一是房价与成交量高度相关，正如上文所述，我们预计2023年全国商品房销售面积增长3%。二是房价与供求关系高度相关，预计2023年供求关系将持续小幅改善，新房库存有所下降，去化周期有所缩短。三是新房价格还受开发商的销售策略影响，随着部分房企经营面的改善，预计2023年房企降价促销意愿减弱，新房均价下行态势有望逐步结束。四是部分城市的新建商品房价格会跌一点，但可售型保障房、拆迁安置房价格仍能基本平稳或微涨。

2、70城二手住宅价格同比跌幅预计见底反弹

展望2023年，政策面继续吹暖风，房企经营面有所改善，全国房屋销售面积将见底企稳，预计70城房价也会出现边际改善。但制约房价上涨的因素仍然明显：比如房价转向滞后于销量，2023年不太可能在上半年就出现房价上涨；比如，当前很多城市二手房库存压力较大，二手房挂牌量很多，供求关系的改善仍需要较长时间，传递至房价由跌转涨也需要时间。综合考虑，我们预计2022年的大部分月份70城二手房价仍呈环比下跌状态，下半年环比由跌转涨的概率大于上半年；部分强势城市上涨的时点会略早些，弱势城市（三四线为主）转涨时间较晚，或者全年保持下跌。预计70城二手住宅价格同比跌幅在2023年3月前后见底，其后跌幅持续收窄，预计年底时收窄至-1.7%左右。