为什么房产专家买房“专门买90平米”的房？

因为90平以上的契税是1.5,90平以下的是1.0

为什么有人说内行人都挑90平米的房子？因为90平米是满足规家庭结构面积最小的户型。从自住角度，不影响功能性的最小总价的房子；从投资角度，转手客户最多，最容易出售的户型。

1、目前中国最多、维持时间最长的家庭结构是三口之家，对房间数量最低需求是三个房间。

目前中国最常见、最多的家庭结构是三口之家，而且在人的一生中，这种家庭结构延续的时间最长。因此对房屋功能性最低需求就是必须有三个房间，一个父母房间、一个宝宝房间，一个是照看宝宝的祖父母临时居住房间。所以无论面积做的多小，也必须满足潜在购房者三个房间的功能需求。

2、目前房地产市场都是高层建筑，得房率70%-80%，实际使用面积是63-72平米。

目前房地产市场的基本上是18-33层的高层建筑，高层建筑因为建设指标有强行规定，因此公摊面积大，得房率只能维持在70%-80%之间，90平米户型实际使用面积只有63-72平米。

3、63平米-72平米实际使用面积已经是满足三房的最低标准，面积不能再减少了。

63-72平米已经是建设三房的最低标准，严格来说是2+1房，其中一个房间面积很小，但考虑到是满足祖父母临时居住，因此基本能满足购房者的需求。这样的小三房主要考虑的是功能性，舒适型已经降到最低，如果面积再变小就不能满足拥有三房的标准了。

90平米面积不能变小，但为什么不能增大点提高户型的舒适度了。这主要由于90平米正好是税费分割点，如果大于90平米契税会提高50%-100%。假设一套200万的房子，如果90平米以下契税是2万，如果是90平米以上是3万-4万。

90平米左右的客群基本是刚需客，他们对价格极端敏感，对功能需求排序较高，对舒适性要求排序极低。90平米增加几平米并不能极大提升房屋的舒适度，但却会提供整套房的税费水平，并不符合刚需客户的心理需求。

因此开发商基本在满足基本三房功能需求同时，控制面积不超过90平米。

从自住角度来说：90平米是满足基本功能面积最小的户型，因此购房门槛最低，月供压力小，性价比最高，因此最受购房者欢迎，是潜在客户最多的户型。

从投资角度来说：90平米在不损失房间数量最小的户型，这意味着租金回报率远远高于其他户型，因为租赁市场独立空间回报率是高于面积的大小，简单来说，同样90平米三房租金和110平米三房的租金收益是差不多的，但由于两者投入成本不同，90平米三房的回报率无疑是最高的。另外由于投入资金少，对于投资者风险降低了需求，转手率也高于其他户型。

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90平太笼统了。

90平也有一房一厅，豪宅小区的户型，套内面积实际只有70，公摊很大。

实际上90平电梯三房南向花园小区，是目前二孩家庭最能接受的户型，可以不要花园、可以不南向，可以没电梯，但必须三房。

供需理论，需求多，价格基础好。

在国内的话，90平米的商品房正好是一个可以三居可以两居的存在，正常的开发商在设计的时候都会给你留隔断/拆隔断墙的余地。

其实这个跟现代人的居住观念有一定的关系。

首先先说家庭居住，这里只说金字塔中部的家庭。一般情况下城市里很多夫妻都不会和双方父母住在一个屋檐下，也只有在孕期或者孩子比较小的时候会让父母过来。这种情况下，90平米隔两间的居多，主卧自己住，次卧给父母留着。没小孩的时候偶尔来的时候有地方住，有小孩的情况下住次卧带孩子。如果是二胎，或者要预留客房或者工作间，那就隔成3室。超过100平固然可以这么做，但是总价就贵很多了。可以说90平就是这类生活的基本配置。如果小一点，80平以下，就会显得拥挤了一些。

然后再说出租，超过90平的真的不好出租，整租价格太高，拆散合租要凑齐租客的难度也大很多。不过出租其实还是40~50平的最好租，做一室一厅，单身可以住，两大一小的家庭节省点也可以租。

和100平以上的户型比起来，总价低不少，也刚够家庭居住需求，尤其是在一线城市这种动辄七八万一平方的地方。90平算是“上车”的一个门槛（其实80平也差不多）。

和小一些的比起来，最大的问题还是小户型公摊太多，实际居住面积的比例低不少，就拿一套30平的公寓来说，实际居住面积只有17平。而且现在普遍来说，小户型的商住两用居多，红本的吸引力可比其他的都大啊

我觉得我的第一套刚需房，建面105，实际94，舒适型和需求性刚好。后来那些号称90，实际60—70的，真是螺狮壳里做道场，不如做成两居室.孩子长大后，两个人两居室足够了，打扫卫生都方便